街道各部门、社区：

《老下陆街道关于推进优质物业服务进小区试点工作实施方案》经研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

             中共下陆区老下陆街道工作委员会

                       2022年10月17日

老下陆街道关于推进优质物业服务进小区试点工作实施方案

为深入推进基层社会治理体系和治理能力现代化，贯彻落实《黄石市城区物业服务管理全覆盖工作实施方案》（黄政办发〔2020〕4号）、《下陆区小区物业管理集中规范工作方案》（下办发〔2021〕6号）、下陆区委组织部和下陆区住房保障局印发《关于推进优质物业服务进小区试点工作实施方案》文件要求，现就深入推进老下陆街道优质物业服务进小区，推进小区物业全覆盖工作制定如下实施方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,坚持以党建引领基层社会治理为主线，以《民法典》《物业管理条例》等法律法规为准则，以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，按照“因地制宜、分类施策、循序渐进、全面提升”的原则，进一步选配优质物业服务企业，完善服务措施、改善服务方式，解决部分小区物业失管、管理失范等问题，切实提升居民群众幸福感、满意度、获得感，打造整洁文明、安全舒适、和谐宜居的小区环境。

二、实施范围

实施范围重点为辖区无物业小区（含自管小区)、旧改小区、居民对物业服务满意度低的小区。

三、主要任务

（一）科学选择试点

从无物业小区（含自管小区和社区托管小区)中确定试点对象，选取蜂烈山社区程英拔还建小区为试点（见附件2）。

程英拔还建小区位于蜂烈山社区腹地，于2009年建成，小区房屋共计4栋，120户，现已安置还建105户，其中常住65户，219人，目前由蜂烈山社区托管，为无物业管理小区。

（二）因地制宜、循序推进

1、入户征求意见

针对还建小区，自建成以来、一直由社区托管、未收取物业费的现状，街道、社区联合业委会对已入住居民进行意见征集，做好引进优质物业公司、物业服务标准需求、物业费收取标准等方面意见征集工作。

2、竞聘优质物业

根据前期入户征求意见情况，按业主需求、服务标准、物业费收取标准等方面综合选择符合条件的1-2个优质物业服务公司供业委会参考，召开业主大会选聘优质物业服务企业，顺利完成物业公司进小区法定程序。

3、规范小区物业管理

业委会督促物业公司全面履行物业管理合同，承担小区内治安、消防、绿化维护、清扫保洁、业主日常便民服务等工作。并按《黄石市下陆区专业化物业服务收费信息不透明问题专项整治实施方案》文件要求对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式进行公示，并按规定时间公示一次物业收入、支出情况，接受业委会和全体业主监督。

4、充分发挥业委会作用

建立小区协商治理联席会制度，定期召开“三方联动”议事会，提升“三方联动”管理机制运行活力，进一步发挥业委会作用，在业主需求征集、规范自身建设、物业费劝缴、融入社区治理中，协助社区党组织共同解决物业服务难题。以业委会为纽带，广泛发动业主积极参与小区事务决策和治理，实现小区事务“共谋、共建、共管、共用、共享”。

（三）强化政策激励

1、探索增值服务分配机制

探索建立小区公共资源增值收益，由业委会与物业服务企业合理分配机制，形成科学合理补偿机制，增强业委会和物业服务企业参与度。

2、落实以奖代补机制

争取上级相关资金，从中列支专项经费，给予优质物业服务企业及社区一定奖补。

3、建立催缴物业费机制

深化开展党员领导干部带头交纳物业费专项行动，充分发挥物业纠纷调解委员会作用，及时化解服务与缴费不对称的矛盾纠纷，支持物业企业运用法律手段维护合法权益。依法将物业缴费行为纳入个人征信管理。

4、重大项目倾斜机制

对居民参与自治比较积极，物业服务企业服务质量较好的小区，在城市更新、旧改项目申报等市、区级配套政策性奖补资金拨付方面，给予重点倾斜。

5、业委会激励机制

建立业委会监督考核机制，对于依法履职尽责的业委会成员或者组织以及志愿服务人员，适时对其中的优秀分子和组织予以奖励。

6、建立星级评定机制

鼓励物业服务公司参与物业星级评定，完善监督、评议、考核等管理体系，促使物业服务企业开展质价相符的管理和服务。

四、实施步骤

（一）宣传发动，加强引导阶段（2022年9月下旬-10月10日前）

以开展美好环境和幸福生活共同缔造活动为契机，结合创文工作，在试点小区广泛开展物业服务宣传，激发广大居民对美好生活向往，对优质物业服务的需求，增加居民的主体意识。通过集中座谈、个别访谈、实地走访等形式，全面摸排业主和物业公司意愿，厘清试点小区存在突出问题，明确工作方向。

（二）优化规范，夯实基础阶段（2022年10月11日-10月15日）

根据前期摸底情况，针对小区当前管理状态、存在的主要问题、业主满意度、意见建议及缴费意愿等情况，按照“一社区一方案”研究制定符合实际、节点清晰、目标明确、操作性强的提升计划。针对小区党组织和业委会运行情况，邀请市、区主管部门相关人员来开展物业方面知识培训，增强依法履职能力。

（三）优化方案，精准施策阶段（2022年10月中旬-2023年12月底）

针对前期“一小区一方案”计划，街办、社区和相关部门指导实施。始终坚持居民主体地位，各相关部门相互配合、加强指导。

业委会通过法定程序选聘一家优质物业服务公司，提供物业服务试运行一年。试运行阶段，物业费实行低标准收费，物业费不足部分由社区予以补贴。试运行期满，根据考核情况业委会依据法定程序与物业服务企业签订正式物业服务合同。

（四）建立机制，确保长效阶段（2024年元月—）

采取市场化运营与政策扶助相结合，逐步提升居民消费意识、引导居民自觉缴纳物业费。加强对小区业委会运行情况定期指导培训机制。以全市物业管理体制改革为契机，联合区住保局对物业服务企业进行考核管理；落实物业企业“红黑榜”和“信用管理”制度，同时对管理不到位的项目或者物业企业采取相应措施。

五、加强组织领导

（一）强化责任分工

街道党政综合办公室负责与区委组织部对接，负责街道优质物业服务进小区工作统筹，引导党员在优质物业服务进小区活动中发挥示范作用。党群服务中心为具体实施部门，街道社会事务办公室、街道综合执法中心、街道经济服务办公室、街道社区网格管理综合服务中心、街道平安建设办公室结合部门职责抓好协调配合（各部门分工见附件1）。

（二）加强宣传引导

各部门、社区要利用各种有效手段，大力宣传优质物业服务进小区工作的重要性和必要性，在小区居民中统一思想，调动积极性，形成思想共识。加强引导，不断强化居民购买物业服务的消费意识，形成“家园共建、共管、共用、共享”的良好格局。

（三）注重风险研判

小区物业服务工作涉及面广、政策性强、居民关注度高，各部门、社区推进工作中要树立风险意识，对推进过程中潜在风险要科学研判，制定预案。对工作中出现的苗头性问题，要及时上报，及时处置，真正将这项民生工程办成民心工程，增强居民幸福感。