附件1 | | | | | | | | |
“预防为主、注重服务”涉企行政执法指导清单 |
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序号 | 指导事项 | 常见违法行为表现 | 法律依据及违法责任 | 发生频率 | 建议 | 指导部门 |
(机构/科室) |
1 | 住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业或者经批准采用协议方式选聘物业服务企业 | 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业 | 《湖北省物业服务和管理条例》
第四十一条第一款住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前， 应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。 第六十七条建设单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依 照下列规定处罚，并录入企业信用档案：(二)违反本条例第四十一条第一款，未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；
《物业管理条例》
第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 | ★ | 通过招投标的方式或者经过批准采用协议方式选聘物业服务企业。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
2 | 建设单位在物业管理区域内按照规定配置必要的物业管理用房 | 建设单位在物业管理区域内不按照规定配 置必要的物业管理用房 | 《物业管理条例》
第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 | ★ | 1.建设单位了解物业管理用房的标准等一系列要求。
2.在物业管理区域内配置符合标准的物业管理用房。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
3 | 建设单位应当移交物业时，完整移交共用部位、 共用设施清单及产权资料 | 建设单位不按规定移交、擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备； | 《物业管理条例》
第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5 万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 | ★★ | 涉及共用部位、设施的改造、利用或处分必须经业主大会表决通过。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
4 | 建设单位应当严格履行交房条件，规范合同条款与交房流程，合理处理物 业费责任划分 | 房屋未达到交付条件交付给业主的，向业主收取物业服务费 | 《湖北省物业服务和管理条例》
第四十三条第二款 建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。 | ★★ | 建设单位应当严格履行交房条件，规范合同条款与交房流程，合理处理物业费责任划分。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
5 | 建设单位移交物业时应当及时、完整移交物业资料 | 建设单位不按规定移交物业资料 ； | 《物业管理条例》
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资 料 ：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工 图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企 业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 | ★ | 建设单位按照规定移交物业时应当及时、完整移交物业资料。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
6 | 1、建设单位配合行政部门筹备首次业主大会会议所需的文件资料；2、 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报房产行政主管部门备案。 | 1、建设单位不配合行政部门筹备首次业主大会会议所需的文件资料；2、建设单位应当与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，不报房产行政主管部门备案。 | 《湖北省物业服务和管理条例》
第二十三条建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府 报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用 设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。 街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。
第四十一条第三款建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并 报房产行政主管部门备案。
第六十七条建设单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依 照下列规定处罚，并录入企业信用档案：
(一)违反本条例第二十三条、第四十一条第三款，未按照规定报送相关资料或者备 案的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款； | ★ | 1、建设单位配合行政部门筹备首次业主大会会议所需的文件资料；2、 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报房产行政主管部门备案。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
7 | 物业服务企业在规定时间内完成了物业承接查验手续，保存相关物业资料并向房产行政主管部门提供相关资料备案。 | 物业服务企业不在规定时间内、不向房产行政主管部门备案、不提交相关资料；物业企业将物业服务资料遗失、损坏。 | 《湖北省物业服务和管理条例》
第四十五条前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，向房产行 政主管部门备案下列资料：
(一)前期物业服务合同；
(二)物业承接查验协议；
(三)建设单位移交资料清单；
(四)查验、交接记录；
(五)其他与承接查验有关的资料。
第四十六条第一款物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。 第四十七条第三款 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将 物业服务合同报房产行政主管部门备案。
第六十九条物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部 门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案：(四)违反本条例第四十五条、 第四十六条第一款、第四十七条第三款，未按照规定备案或者保存、移交物业承接查 验资料、档案的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款； | ★ | 物业服务企业按照规定完成物业承接查验提供资料进行备案。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
8 | 物业企业按照法定程序撤离、停止提供服务并主 动进行交接相关资料 | 物业服务企业擅自撤出、停止提供物业服务不移交物业服务相关的资料、物业用房以及账目。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理 区域 | 《湖北省物业服务和管理条例》
第四十九条业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议， 决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的，原物业服务合同应当继 续履行，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合 同的除外。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行下列交接义务：
(一)移交本条例第四十五条规定的资料；
(二)移交物业服务用房；
(三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
(四)移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；
(五)结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
(六)提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；
(七)移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；
(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
第六十九条物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案：(五)违反本条例第四十九条， 擅自撤离物业区域、停止物业服务的，或者被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。 | ★★ | 物业要撤出按照规定时间提前申请告知。物业资料完要整移交。被解聘的物业企业必须 撤出原物业管理区域。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
9 | 物业服务企业在小区显著位置设置物 业服务信息公示栏并及时更新公示信息 | 物业服务企业不按照规定设置物业服务信息公示栏；设立信息公示栏，不按规定及时公示相关信息 ； | 《湖北省物业服务和管理条例》
第三十八条物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：
(一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
(三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方 式和应急处置方案等；
(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况， 物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；
(五)物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况；
(六)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项；
(七)其他应当公示的信息。
第六十九条物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部 门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案：(二)违反本条例第三十八条 第一款，未按照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的， 处1万元以上3万元以下罚款； | ★★ | 物业服务企业在小区显著位置设置信息公示栏并及时公示物业服务相关信息。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
10 | 物业服务企业可以将部分专项服务委托专业性服务企业 | 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的 | 《物业管理条例》
第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服 务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第五十九条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管 理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正， 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业 共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主 造成损失的，依法承担赔偿责任。 | ★ | 物业服务企业可以将部分专项服务委托专业性服务企业。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
11 | 物业服务企业按照法律程序收缴物业服务费 | 物业服务企业不得暴力催收物业服务费 | 《湖北省物业服务和管理条例》
第三十七条第二款物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：物业服务企 业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量， 中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合 法权益的其他行为。
第六十九条物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部 门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案：(一)违反本条例第三十七条 第二款，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害 业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；逾期未 改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。 | ★★★ | 按照法律规定收取物业费。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
物业服务企业按照合同 约定提供物业服务， | 物业企业以中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供 气、供热，要求业主缴纳物业费；实施以损害业主合法权益的其他行为。 | | 按照合同约定提供物业服务保障业主合法权益。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
12 | 物业管理区域内按照规 划建设的公共建筑和公用设施，不改变用途 | 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的 公共建设和公共设施用途 | 《物业管理条例》
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业 服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨 论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得 收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按 照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行 为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 | ★★★ | 不得改变按照规划建设的公共建筑和公共设施的用途。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
13 | 物业服务企业经业主大会同意后改变物业管理用房的用途 | 物业服务企业未经业 主大会同意擅自改变 物业管理用房的用途 | 《物业管理条例》
第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管 理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予 警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域 内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 | ★ | 1.小区内要成立业主大会。
2.业主大会要明确主要职责，并予以公示。
3.物业服务企业在改变物业管理用房时，必须经业主大会同意。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
14 | 经业主委员会同意，可以利用共用部位、共用设施设备经营收费； | 物业服务企业、建设单位、个人未经业主委员会，及全体业主同意擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备经营收费； | 《湖北省物业服务和管理条例》
第三十九条物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：
(一)擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；
(二)擅自设置营业摊点；
(三)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他行为。
第六十九条物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部 门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案：(三)违反本条例第三十九条 第一款规定的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；有收益的，用于物业 区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护；逾期未改正的，按照原处罚数额按日 连续处罚。《物业管理条例》
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、 业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要 用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得 收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按 照业主大会的决定使用：
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行 为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 | ★★★ | 全体业主、业主委员会授权自行处置。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
15 | 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理 区域内的道路、场地，损害业主的共同利益 | 擅自占用、挖掘物业管 理区域内道路、场地， 损害业主共同利益 | 《物业管理条例》
第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地， 损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委 员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当 征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得 收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按 照业主大会的决定使用：
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行 为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 | ★★ | 物业服务企业不得擅自占用、挖掘管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
16 | 物业服务企业按照规定程序申请使用专项维修资金 | 物业服务企业挪用专项维修资金 | 《物业管理条例》
第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住 宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所 有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不 得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同 国务院财政部门制定。
第六十条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用 数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人 员的刑事责任。 | ★ | 物业服务企业明确专项维修资金属于业主所有，不挪作他用。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
17 | 建设单位的车位所有权人应当按照法律规定租、 售停车。 | 建设单位的车位所有权人不按照法律规定租、售停车。 | 《湖北省物业服务和管理条例》
第五十四条物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的 停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以 外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。
物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共 有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不 得销售或者变相销售。
第七十一条建设单位、物业服务企业违反本条例第五十四条，销售或者变相销售停 车位、车库的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令改正，退还违法所得，并 处违法所得一倍以上三倍以下罚款；未按照规定出租停车位、车库的，责令限期改正， 没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。 | ★★★ | 建设单位的车位所有权人应当按照法律规定租、售停车。 | 物业管理服务中心： 0714-6577122 |
备注：1.清单适用对象：本行政区域内从事房地产开发、物业服务等业务的法人和非法人组织。
2.该清单并未涵盖住房保障领域所有违法违规行为。
3.发生频率较高的风险等级为★★★,发生频率一般的风险等级为★★,发生频率较少的风险等级为★。 |
