【基本案情】

原告物业公司系某小区的物业服务企业，被告任某某系该小区某号楼702室的业主。2018年1月2日，小区其他业主向物业公司报修，称其户内天花板漏水并造成墙面、地板、钢琴、沙发等大量被泡，损失严重。经物业公司检查，漏水点位于702室卫生间的管井内。物业公司随即要求任某某配合维修，但经过多次沟通，任某某均拒绝物业公司入户维修的请求。

物业公司认为，漏水点的管井为公共管道，任某某应当按照业主公约的规定积极配合物业公司对公共管道进行维修、保养和管理。任某某认为，物业公司无法证明漏水的3号管井所占用面积为公共面积，即使能够证明，但卫生间内墙是私有财产，物业施工势必造成房屋永久损失，且会造成业主误工损失，所以任某某不同意物业公司破坏其私有财产，如果破坏，需要赔偿。

【裁判结果】

法院审理认为，《物业管理委托合同》载明物业公司委托管理事项包括公用设施、设备的维修、保养、运行和管理等。任某某系涉案房屋的产权人。2005年11月5日，任某某在《业主规约》上签字。业主规约载明全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

本案中，公共管道的维修、维护涉及到多数业主的利益，任某某仅以赔偿问题未能协商一致拒绝物业公司进行维修缺乏依据。物业公司因公共管道漏水维修，需进入涉案房屋并采取相应措施，任某某作为业主应予配合。关于损失问题，如物业公司的维修行为确给任某某造成相应损失，任某某可另行解决。

【法院判决】

任某某于判决生效后7日内协助物业公司进入小区某号楼702室卫生间对公共管道进行维修，物业公司在维修完毕后，应对卫生间恢复原状。

【典型意义】

因开发商设计、老旧小区改造等原因，小区公用的排水管道、供热主管道、电信配线等设备设施常被放置于业主专有空间内，造成部分业主误认为该设备设施属其所有。其实不然，区分建筑物专有部分与共有部分需要从物理构造、功能利用、客体登记方面综合考虑。

本案涉案房屋内的管道为整栋楼的管井主管道——从构造上来讲，贯穿整栋建筑物，漏水点所在的部分无法与其他空间区隔独立；从利用上来讲，该管道是排水设备，服务于全体业主，不具有排他性；从客体登记来看，涉案管道并未也无法登记为特定业主所有。因此，该管道应当属于共有部分，物业公司依据物业合同对共有部分进行维修管理，业主应当履行相应的配合义务。

此外，本案中小区的业主规约载明全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作，业主不能以赔偿问题未能协商一致拒绝物业公司入户维修。

需要注意的是，物业公司在履行维修义务的过程中应当秉承合理、恰当、适度的原则，采用损失最小、最有利于恢复原状的措施，兼顾服务公共利益与保护私人利益，如造成不必要、不合理损失，业主有权寻求赔偿。