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【共建美好小区】法律宣传·从《民法典》看小区物业管理(一)

为深入贯彻落实习近平总书记关于基层治理重要指示精神,推动基层治理向小区延伸,着力提升小区治理精细化科学化水平,下陆区根据《民法典》、《湖北省物业服务和管理条例》等开展工作,切实维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境。

为充分发挥法律法规的引领示范指导作用,在全区范围内形成“宣传政策、普及法律、弘扬典型”的热烈氛围,特开展小区物业管理法律法规宣传。此次发布的法律为《中华人民共和国民法典》第二编<物权>第六章“业主的建筑物区分所有权”。

《民法典》第271条:【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

购买一栋楼房内的一套住宅或者商铺,办理产权登记后,取得不动产所有权是《民法典》中规定的建筑物区分所有权。与一般不动产所有权不同,建筑物区分所有权是一种复合性权利,具有三个方面的内容:首先,业主所购买的住宅或者商铺等独立空间属于专有部门,对该独立空间,业主享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利,对专有部分的权利内容与一般所有权无实质性差异;其次,楼房建筑物中除各业主专有部分以外的部分,如楼道、电梯间、楼顶和建筑物外墙面等,以及小区内道路、绿地、公用设施和物业服务用房等附属设施设备,属于业主共有部分,归业主共有;最后,对于共有部分的管理、使用和维护应当以业主团体的方式进行,个体业主作为业主团体的成员之一,在业主团体处理共同事务时,以行使表决权的方式参与管理。

《民法典》272条:【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

法律明示专有权行使应受法律限制,业主就自己的专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时应承担义务,即不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。例如,业主在对专有部分装修时,不得拆除房屋内的承重墙,不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品,危及整个建筑物的安全,损害其他业主的合法权益。

《民法典》273条:【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

该条充分贯彻了“权利与义务相一致”的原则。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利,还享有共同管理的权利,有权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项进行管理。同时,业主对共有部分的管理也负有相应的义务,例如,不能以不享有物业服务为由拒绝缴纳物业费用等。

业主的建筑物区分所权,作为一个“专有权、共有权和共有部分管理权”的集合性权利,转让时也得一并转让。即业主丧失了对专有部分的所有权,也就丧失了对专有部分以外共有部分的共有权和共同管理的权利。